Nos negócios imobiliários, muitos compradores acessam instituições financeiras buscando financiar o imóvel objeto da compra. O financiamento nada mais é que um empréstimo, e para conceder determinada quantia, os bancos e financeiras lançam mão de garantias procurando reduzir o risco do negócio.
Vale dizer, preliminarmente, que hipoteca e alienação fiduciária são modalidades legais de garantia real. Isso significa que o bem imóvel (e alguns bens móveis) podem ser gravados de ônus, funcionando como garantidores de um empréstimo.
A grande diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária é que, na primeira, a posse e a propriedade do bem adquirido através do financiamento permanece no nome do devedor hipotecário (comprador). Na segunda hipótese, temos que a propriedade do bem fica em nome do credor fiduciário (instituição financeira), mas a posse direta será do devedor até que salde sua dívida, momento em que a propriedade do bem passará ao seu nome.
Quanto à alienação fiduciária, na eventualidade de inadimplência, faculta-se ao credor executar seu crédito pelo procedimento judicial ou extrajudicial. Na garantia hipotecária, contudo, o procedimento extrajudicial já está restrito às hipóteses da lei especial (Lei nº 5.741/1971). Sendo necessário, em regra, propor ação de execução judicial para buscar a satisfação do crédito hipotecário.
É imprescindível registrar tanto a hipoteca, quanto a alienação fiduciária na matrícula do imóvel e, uma vez quitado o financiamento, dar baixa no gravame junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o bem.
