Comumente chamado de “condomínio horizontal” ou “condomínio fechado“, esta modalidade de organização do espaço urbano foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro em 2017 através da edição da Lei federal 13.465.
Há que se distinguir, entretanto, este instituto daquele intitulado “loteamento de acesso controlado“, onde os logradouros têm seu uso concedido a uma associação de moradores, que controla seu acesso e cobra prestações periódicas relacionadas à conservação, manutenção e prestação de serviços de interesse comum, como paisagismo, coleta de resíduos e segurança privada.
O condomínio de lotes é um condomínio edilício, onde as unidades autônomas são, ao invés de edificações, lotes aptos a serem edificados. Inclusive, a Lei 4.591/64 é subsidiariamente utilizada na instituição dos condomínios de lote, nos assuntos onde a norma específica é silente.
A Lei 13.465/2017 acrescentou o artigo 1358-A ao Código Civil, nos seguintes termos:
Código Civil, art. 1358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos.
Os únicos dispositivos específicos para o condomínio de lotes com relação ao
condomínio edilício são as relativas ao cálculo das frações ideais e à responsabilidade
pela implantação da infraestrutura.
CC, art. 1358-A. § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
Em se tratando da infraestrutura básica exigida, esta deve ser implantada pelo empreendedor, não podendo ficar a cargo do poder público, a teor da lei que trata do parcelamento do solo urbano.
Lei 6.766/79. Art. 2º, § 5o A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
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