É bastante comum, quando se trata de imóveis, constituir-se alguma garantia quando o pagamento pelo bem se dá de forma parcelada.

Nestes casos, pode ser estabelecido, por exemplo, um Contrato de Mútuo (uma espécie de empréstimo), aliado a um instrumento complementar: a Alienação Fiduciária de Bem Imóvel.

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I – hipoteca;
II – cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
III – caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. 

Lei 9.514/1997

Vejamos a seguinte situação: um cliente deseja comprar um imóvel, todavia ele não possui recursos para uma compra “à vista”. Sendo correntista de determinado banco, este cliente-comprador pode estabelecer, com a instituição financeira, um contrato para a compra do bem imóvel, onde este mesmo imóvel é a garantia do pagamento da dívida.

Neste caso, o comprador será o devedor-fiduciante; a instituição financeira, o credor fiduciário. O imóvel é tido como uma propriedade resolúvel, conferida ao credor até a quitação da obrigação (pagamento integral).

Caso a obrigação não seja adimplida, dar-se-á a consolidação da propriedade ao credor-fiduciário (banco).

Interessante notar que, ao devedor-fiduciante (comprador), será dada a posse direta do imóvel, ele podendo morar, usar, usufruir do bem, enquanto adimplente. A posse indireta, contudo, será sempre do credor-fiduciário, enquanto não resolvido o contrato.

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

§ 1 o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

§ 2 o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.

§ 3 o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.

Lei 10.406/2022 (Código Civil)

FONTES: Lei 9514/1997 e Código Civil (2002)